О Северном Кипре
Безусловно, рынок недвижимости Северного Кипра стоит относительно недорого из-за своего особого политического положения. Напомним, что в 1974 году остров был разделён на 2 части, южную, греческую, и северную, турецкую. В 1983 году была образована Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК), однако греческая сторона не приняла этот факт. На сегодня ни одна страна мира, кроме Турции, ТРСК не признала.
Тем не менее, несмотря на подобный статус на мировой арене, республика активно развивается, в том числе и рынок недвижимости. Постепенно Северный Кипр становится всё более популярным направлением для туристов и инвесторов из разных стран, а также для покупки жилья на острове. Вдоль побережья Средиземного моря возводятся новые отели, магазины, современные жилые комплексы и все это в нескольких минутах от моря. Активно застраиваются и горные районы, благодаря чему у покупателей есть широкий выбор вилл и апартаментов на Северном Кипре недорого.
Иногда иностранцы приезжают на Северный Кипр как туристы и в итоге принимают решение приобрести квартиру или дом на острове, для того чтобы проводить на этом благодатном острове не пару недель в год, а пару месяцев или даже больше. Многие решаются обосноваться в городах и посёлках Северного Кипра семьёй, так как здесь не только приятный климат, красивая природа и свежие продукты, но и уже хорошо развитая инфраструктура. В частности, открыты английские школы, современные медицинские центры, несколько международных университетов. К слову, на Кипре низкий уровень преступности.
Немаловажно и то, что стоимость жизни в республике ниже, чем, скажем, во многих европейских городах. По этой причине пенсионеры из Великобритании и других стран Европы любят наслаждаться жизнью на острове, оставаясь на длительный срок.
Цены на недвижимость на Северном Кипре довольно демократичные, значительно ниже, чем на юге острова и на других европейских курортах.
Добраться на Северный Кипр можно через территорию Южного. Туристы прилетают в аэропорт Ларнаки и далее пересекают сухопутную границу на автомобиле или пешком.
Процедура покупки недвижимости
Несмотря на политический статус Турецкой Республики Северного Кипра, иностранные граждане имеют право приобретать здесь недвижимость. Такие сделки законны и признаются юрисдикциями других стран.
В ходе разделения Кипра многие греки-киприоты вынужденно покинули свои дома и перебрались на южную часть острова. Резонен вопрос, имеют ли они права на оставленную некогда недвижимость. Ещё в начале десятых годов были прецеденты, когда первоначальные владельцы пытались вернуть собственность. Однако, согласно решению ЕСПЧ по подобным делам, имущество на Северном Кипре не подлежит возврату, а греки-киприоты в случае претензий должны обращаться в созданную в 2006 году Турцией Комиссию по недвижимости. Требования греков-киприотов рассматриваются, и, если они обоснованы, людям выплачивается компенсация.
Вопрос со спорными землями сложный, однако, он считается до известной степени урегулированным, и сюрпризов с этой стороны не последует.
Сегодня нерезидент может купить в ТРСК только не более одного объекта недвижимости. Это может быть квартира, дом на участке до 5 акров (2 га) или участок до 2,4 акра (1 га). Если планируется приобретение нескольких квартир, то прибегают к регистрации сделок на других членов семьи – супругу/супруга или детей. По словам экспертов, в ближайшее время ожидается пересмотр данного закона, и количество домов, которое иностранец может оформить на себя, будет увеличено до четырёх.
Недвижимость, приобретаемая на Северном Кипре, является вашей собственностью и передаётся по наследству.
1 этап. Выбор квартиры и согласование условий
В зависимости от целей покупки – для собственного проживания, приезда в отпуск или сдачи в аренду – можно выбрать объект ближе к побережью или в горной местности, в небольшом посёлке или крупном развитом городе.
Цены на недвижимость на Северном Кипре обычно по традиции указывают в британских фунтах. Расчёты могут производиться и в другой валюте – турецких лирах, евро или долларах.
Как только подходящая квартира найдена, вносится депозит в размере 5000 британских фунтов, чтобы объект был снят с продажи.
Застройщики, как правило, предоставляют рассрочку до конца возведения дома. Иногда она беспроцентная, иногда процент предусмотрен. Первоначальный платёж составляет 35% от стоимости квартиры. Если жилой комплекс уже на завершающей стадии строительства или полностью готов, то сразу перечислить необходимо будет 70-80% от общей суммы.
Интересы покупателя в течение всего периода взаимодействия с продавцом представляет имеющий соответствующую лицензию адвокат. Он проверяет документы, готовит договор купли-продажи, занимается регистрацией его в департаменте земельных ресурсов, взаимодействует с налоговой службой, ведёт процедуру по переводу на ваше имя титула (права собственности).
Адвокат – это тот человек, которому вы можете безоговорочно доверять. Он строго следует букве закона и не будет допускать никаких отступлений, тем самым рискуя своей лицензией.
2 этап. Подписание договора и перевод средств
Как правило, покупатель рассчитывается с продавцом квартиры путём перечисления средств на счёт застройщика или счёт физического лица, если речь идёт о вторичном рынке.
По словам агентов по недвижимости, россиянам сегодня сложнее выполнять платежи, так как многие банки отключены от системы международных переводов. Тем не менее, со счетов ряда российских банков (не отключённых от SWIFT) транзакции проходят, хотя процесс стал более длительным.
При покупке квартиры у физического лица расчёты через российские банки невозможны. В таком случае делают перевод через счёт в иностранном банке либо прибегают к услугам посредника.
После того как платежи произведены в соответствии с согласованным сторонами графиком, подписывается договор купли-продажи. Он заключается на турецком или английском и, при необходимости, также на языке приобретающего недвижимость. Свои подписи на каждой странице контракта должны поставить: продавец, покупатель или его представитель, а также 2 свидетеля.
После подписания договора покупатель обязан уплатить гербовый сбор в размере 0,5% от суммы.
Далее договор необходимо подать на регистрацию в департамент земельных ресурсов (минимум 35% от стоимости квартиры должно быть уже внесено). Согласно законодательству, контракт должен быть направлен на регистрацию не позднее 21-го дня с момента его подписания. Регистрация контракта переводит покупателя в статус собственника недвижимости.
3 этап. Получение титула
На Кипре существует документ, подтверждающий право полного владения собственностью, – титул или Title Deed. Отметим, что его наличие не является обязательным. На основании зарегистрированного договора купли-продажи вы уже являетесь собственником квартиры и можете распоряжаться ею – проживать сами, сдавать в аренду или передавать по наследству. Однако если вы не оформили титул, при продаже недвижимости вам понадобится предварительное согласование с застройщиком. Это является определённого рода ограничивающим фактором, поэтому сегодня все покупатели стремятся иметь данный документ.
Отметим, что для оформления титула иностранцу необходимо получить в Министерстве внутренних дел республики разрешение на владение недвижимостью. Этот процесс небыстрый и занимает от 3 до 12 месяцев (срок варьируется в зависимости от гражданства заявителя).
Чтобы стать обладателем документа о праве собственности, после того как разрешение получено, необходимо оплатить НДС – 5% от суммы, сбор на переоформление титула в размере 3%, а также трансформаторный сбор (от 1000 до 3000 фунтов стерлингов).
Если квартира приобретается на вторичном рынке, титул уже может быть оформлен, и все налоги уплачены. В таком случае переписать титул на другого владельца не составляет никакого труда.
Налоги и пошлины
Покупая квартиру на Северном Кипре, иностранец должен заплатить четыре основные пошлины:
- Передача свидетельства о праве собственности – подтверждает право на владение инвестором объекта, вносится в комитет земельных участков.
- НДС – оплачивается в Налоговой Инспекции.
- Гербовая– взимается инспекцией.
- Налог на прирост капитала – также вносится в налоговую.
Конечная цена на недвижимость может меняться: она зависит от того, кто будет платить сборы – продавец или покупатель. Эти вопросы согласовываются в процессе оформления договорных отношений. Зачастую бывший владелец платит налог на прирост капитала, покупатель – гербовый и трансфертный платежи.
Если продавец – это физическое лицо, сделка не облагается НДС, если юридическое – облагается. Если сделка имеет коммерческую почву – также уплачивается налог на добавленную стоимость.
Какой процент
Налоговая инспекция рассчитывает сумму сбора передачи свидетельства о праве собственности, НДС и пошлина на прирост капитала относительно договорной оценки объекта. Для этого требуется предоставить инспекции копию контракта купли-продажи. Налоговая рассчитает сумму сбора по договорной или оценочной стоимости.
Процентные соотношения:
- Передача свидетельства о праве собственности – 12% от общей стоимости недвижимого имущества.
- Гербовый платеж – 0,5% от цены объекта по договору. Должен быть оплачен в течение 21 дня после оформления сделки.
- Налог на добавленную стоимость– 5% от цены. Большинство продавцов требуют плату исходя из фактической оценки квартиры.
- Плата за прирост капитала – если бывший владелец зарегистрирован как юридическое лицо, процент составляет 6,25 от общей суммы, если физическое– 3,5.
ВНЖ Турецкой Республики Северного Кипра
Без визы на Северном Кипре можно находиться не более 90 дней в течение полугода. Если вы планируете остаться на более длительный срок, необходимо позаботиться об оформлении ВНЖ.
Вид на жительство можно получить тем, кто покупает здесь недвижимость. На один объект предоставляется ВНЖ заявителю, супруге/супругу заявителя и их несовершеннолетним детям.
Кроме зарегистрированного договора купли-продажи для оформления ВНЖ понадобится подтверждение, что на вашем счете есть сумма, равная 12 минимальным месячным оплатам труда, установленным в республике (около 8000 евро).
Резиденция ТРСК позволит жить в этой части острова более 3 месяцев. Дети смогут пойти в местную школу. Однако права на работу и ведение бизнеса ВНЖ не даёт.
