Первые шаги или с чего начинать инвестирование
Хочу сразу предупредить всех читателей, что эта статья не носит характер «последней инстанции», мы лишь хотим поделиться собственным опытом сопровождения сделок по инвестированию в зарубежную недвижимость российскими и украинскими инвесторами.
Лучшие страны для инвестирования в зарубежную недвижимость
Основными странами куда смотрят наши клиенты это, прежде всего Австрия, Германия, Швейцария. Последнее время очень популярны стали такие страны как Чехия, Прага и Карловы Вары, а так же Польша такие города как Варшава и Краков. Можно сказать, что достаточно стабильным спросом пользуется Кипр и Италия.
Итак, с чего все начинается. А начинается с того, что инвестор как можно точнее излагает свои требования к будущему объекту инвестирования. Определяет приблизительный срок, когда он будет готов начать инвестировать, период инвестирования, желаемую доходность, регион, и сферу инвестирования, и т.д.
В целом, инвесторов можно разделить на две категории. Первые - это те, которы готовы вкладываться в андную недвижимость, вторые рассматривают только девелоперские проекты с высокой доходностью.
Арендная недвижимость Причины выбора
Это могут быть жилые или коммерческие площади, иногда даже студенческие общежития.
Вторые – те которые рассматривают девелоперские проекты. Проекты связанные со строительством нового, или реконструкцией старого объекта, с последующей его продажей целиком или по частям.
Первый вариант – бизнес на аренде.
Могу сразу сказать, что инвесторы с которыми довелось нам работать, с бюджетом более 1 мил. долларов, крайне редко рассматривают варианты арендной недвижимости. Причина банальна – малый годовой доход, как правило это от 4 до 8% в год.
Но тем не менее такие инвесторы есть, они не готовы к серьезным рискам и больше степени ценят постоянство и гарантии доходности, путь даже в ущерб заработку.
При правильно построенной стратегии управления арендной недвижимостью, при правильном ее выборе на начальном этапе, риск, что ее доходность существенно снизится, ничтожна мала. А если учесть еще и среднегодовой рост стоимости квадратных метров в стабильных регионах около 3-5%, то доход от инвестиции можно назвать гарантированным.
При выборе объекта следует учесть несколько основных факторов это текущую доходность, или потенциальную доходность аналогичных объектов в этом регионе, год постройки и год последнего ремонта помещений, наличие арендаторов и сроки действия этих договоров, очень важно обратить внимание на условия расторжения договоров аренды.
Если ответы на эти вопросы, в целом удовлетворяют инвестора, тогда можно, что называется копать дальше собирая более подробную информацию о объекте, более детально считать доходность, считать реальную налоговую нагрузку, выяснять финансовое положении нынешнего собственника объекта и т.д.
Как правило инвесторы ориентированные на арендный доход рассматривают варианты многоквартирных домов, студенческие общежития, отели 3-4*, или же апарт отели.
Каждый из этих вариантов, в зависимости от страны расположения и региона, стоимости, первоначального состояния и т.д., имеет свои преимущества и недостатки.
Если объем инвестиций достигает уровня 20-25 мил долларов собственных средств + столько же может дать банк, тогда можно уже в серьез рассматривать отель 5* с количеством спальных мест 120-150. К слову сказать, что чем больше отель тем выше шансы повысить его доходность.
Зачастую, для наших инвесторов мы подыскиваем местного партнёра который входит в долю, и в дальнейшем помогает с ведением бизнеса, или же выступает в качестве управляющей компании, обеспечивающей все управление недвижимостью.
Обратившись в нашу компанию вы сможете воспользоваться не только нашим опытом и знаниями, но и опытом наших зарубежных коллег.
Читайте продолжение статьи Инвестиции в зарубежную недвижимость. Часть 2
